NOWA USTAWA DEWELOPERSKA

 

NOWA USTAWA DEWELOPERSKA 

W dniu 1 lipca 2022r. weszła w życie tzw. "Nowa ustawa deweloperska", wprowadzająca daleko  idące zmiany mające na celu ochronę pozycji nabywców lokali mieszkalnych i domów  jednorodzinnych. Nowe przepisy zastępują dotychczasową ustawę. 

Największą zmianą w rozporządzeniu jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.  Jego celem jest ochrona środków wpłacanych przez nabywców, w szczególności w przypadku  upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy; składki na DFG  mają być wpłacane przez dewelopera proporcjonalnie do kwoty wpłacanej przez nabywcę, przy czym  maksymalne kwoty są określone w projekcie ustawy odpowiednio: 

• 1% dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMR). 

• 0,1% dla zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMR). 

Nowelizacja ustawy deweloperskiej ureguluje wreszcie umowy rezerwacyjne, które do tej pory były  nieuregulowane, mimo ich bardzo powszechnego stosowania w praktyce. Zgodnie z projektem  umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży,  która czasowo wyłącza z oferty sprzedaży wybrany przez nią lokal mieszkalny lub dom  jednorodzinny. Projekt wprowadza wymóg zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej, pod  rygorem nieważności. 

Wraz z wprowadzeniem przepisów dotyczących umów rezerwacyjnych ustawodawca dokonał  również zmian w przepisach dotyczących prospektów informacyjnych. Prospekty są już dobrze znane  deweloperom na mocy obowiązujących przepisów przed 1 lipca. Po wprowadzonych zmianach treść prospektu informacyjnego została znacznie  rozszerzona. Dokument ten musi być dostarczony nabywcy każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej (a nie jak dotychczas na żądanie nabywcy). Dodatkowo deweloper w momencie rozpoczęcia sprzedaży inwestycji deweloperskiej musi już posiadać komplet dokumentów.  

Ważnym rozwiązaniem dla nabywców jest wprowadzenie limitu opłaty rezerwacyjnej, która nie  może przekroczyć 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Przepisy określają  również obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz warunki jej zaliczenia na poczet ceny nieruchomości w  przypadku podpisania umowy deweloperskiej. 

Zgodnie z nową ustawą, deweloperzy są również zobowiązani do prowadzenia rachunku  powierniczego otwartego lub zamkniętego od rozpoczęcia sprzedaży inwestycji do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub  garażu/komórki lokatorskiej (jeśli te będą lokalami użytkowymi realizowanymi w ramach jednego  przedsięwzięcia deweloperskiego).  

Przed dokonaniem wypłaty z MRP (mieszkaniowych rachunków powierniczych) na rzecz dewelopera,  banki są zobowiązane do sprawdzenia m.in. czy deweloperzy nie zalegają z podatkami i składkami  na ubezpieczenie społeczne, czy zapłacił swoim wykonawcom i podwykonawcom bezsporne  zobowiązania finansowe w terminie oraz czy są winni DFG należną kwotę. Wszystkie koszty tych  kontroli mają być ponoszone przez dewelopera i obok innych wprowadzonych zmian mogą  prowadzić do wzrostu kosztów inwestycji, co z kolei może przełożyć się na wzrost cen mieszkań.  Ponadto nowe uprawnienia kontrolne banku są bardzo szerokie, w efekcie mogą prowadzić do  blokowania przez bank wydatków w nieuzasadnionych okolicznościach, co dodatkowo może  prowadzić do pogorszenia sytuacji finansowej dewelopera w trakcie procesu inwestycyjnego. 

Po zakończeniu ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w  harmonogramach, bank wypłaci deweloperowi saldo otwartego mieszkaniowego rachunku  powierniczego wpłacone przez nabywcę z tytułu zakończenia ostatniego etapu prac dopiero po  otrzymaniu notarialnego wyciągu z umowy przenoszącej na nabywcę prawa z umowy deweloperskiej. Rozwiązanie to jest uzasadnione ze względu na dobro nabywcy mieszkania. W takim  przypadku deweloper ma motywację do jak najszybszego przeniesienia swoich praw na nabywcę,  choć należy zauważyć, że opóźnienia w tym zakresie wynikają często z przyczyn niezależnych od  dewelopera. 

Nowa ustawa przewiduje, że nabywca może odmówić przyjęcia mieszkania od dewelopera,  jeśli lokal zostanie uznany za posiadający poważne wady. Deweloper jest zobowiązany do  przekazania nabywcy, na papierze lub innym trwałym nośniku, w terminie 14 dni od podpisania  protokołu, informacji o zatwierdzeniu wady lub jej odmowie, a także przyczynach tej odmowy.  Niedostarczenie przez dewelopera w wyznaczonym terminie oświadczenia o rodzaju wady stanowi  przyznanie się do niej. Ponadto po upływie ustawowego terminu 30 dni na usunięcie wady, a także  po wyznaczeniu przez nabywcę dodatkowego terminu, jeżeli deweloper nie usunie wady, nabywca  jest uprawniony do usunięcia wady na koszt dewelopera w ramach wykonania zastępczego. 

Zgodnie z projektem ustawy deweloperskiej, jeżeli umowa nie przewiduje kar lub odsetek,  deweloper jest zobowiązany do zrekompensowania nabywcy niewykonania lub nienależytego  wykonania zobowiązania przez nabywcę w wysokości równej odsetkom ustawowym przysługującym  deweloperowi za opóźnienie nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. 

Wiele z przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej jest odmiennych lub nowatorskich w stosunku  do obowiązujących do 1 lipca 2022 r przepisów. Niewątpliwie zmiany najbardziej dotkną deweloperów. W  szczególności szereg nowych obowiązków, w tym wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu  Gwarancyjnego.
Nowa ustawa od 1lipca zmusi deweloperów do podjęcia szeregu dodatkowych działań i  poniesienia dodatkowych kosztów. Drugą grupą, którą dotkną wspomniane zmiany są oczywiście  konsumenci, którzy w zasadzie zyskają tylko nowe prawa i będą lepiej chronieni.

Czy nowa ustawa deweloperska w praktyce się sprawdzi? Czy będzie korzystna zarówno dla Deweloperów jak i przyszłych Kupujących ? Czas pokaże czy wprowadzone rozwiązania okażą się zasadne w każdym kontekście.